一、什么是房地产众筹?

谈到房地产众筹，首先要简单解释一下什么是众筹。众筹的兴起源于美国网站kickstarter，该网站通过搭建网络平台面对公众筹资，让有创造力的人可能获得他们所需要的资金，以便使他们的梦想有可能实现。

简而言之，众筹是大众筹资或群众集资，由发起人、跟投人、平台构成。而房地产众筹是众筹在房地产行业上的运用。

一般而言众筹是透过网络上的平台连结起发起人和跟投人，例如现今出现的股权众筹、奖励型众筹、捐赠性众筹等不同形式的众筹系统平台。

美国房地产众筹平台在2013年初的时候也就5家左右，到了2015年已经激增到近100家。这两年间有很多平台已经惨烈跑路了，但是有更多的房地产众筹平台像雨后春笋般长出来。

二、美国人是如何玩转房地产众筹的?

美国房地产众筹平台，面向大众筹款有二种方式：收益率为 8–12%的债权投资，和收益率 13–20%的股权投资。股权投资虽然收益高，但是风险很大水也很深，以后另说。今天只聊债权投资。

1、钱筹上来之后给谁?

8–12%的债权收益许诺， 众筹平台会加上2.5%的手续费,变成10.5 -14.5%的贷款成本，普通人是不会借这种钱的。一般美国人买房都会从美国四大银行做3%-5%利率的贷款。但是在美国有几个特殊群体会对这种高成本的贷款有需求，其中一个很大的群体就是翻修房屋的人(house flipper)。

在美国，一个合格的房屋翻修者绝对是扛起榔头能打桩，打开excel可以计算DCF折现现金流的精明人物。如果只知道抡个榔头砸来砸去穿班尼路，也就只能给house flipper打下手，没有办法自主项目。事实上美国有大批的培训机构，正试图把朝九晚五的白领和蓝领全都培训成房屋翻修者，基本跟孵化器 incubator 的职能差不多。那个属于产业链上游，这里就不展开讲了。

House flipper长年累月贷款修房，一个房子修6-12个月，基本上每年都要借很大一笔钱。 所以搞的自己的信用分数都很差，尤其是经过了08-10年的次贷危机。申请破产者遍地，所以一般银行都不贷款给这种人的，或者审查非常严格，周期漫长。但另一方面，有潜在升值空间的房子都很抢手，这群人又迫切的需要贷款下来迅速把房子拿下，这就造成了这个资金需求空间。

有需求就有供给。在美国历史上，早在房地产众筹平台出现之前，就有专门一群人提供这种建筑贷款。他们也有个很酷的名字: 硬钱放贷人 hard money lender。房地产众筹平台抢的就是他们的生意。

2、为什么这帮人叫做硬钱放贷呢?

这个有很多说法，正宗的解释是因为这个钱是有后面的房屋作抵押的。 一旦贷款逾期不还，房子就会被放贷人索要回来，重新在市场上拍卖。从放贷->还不起->收回->拍卖, 这个周期一般在一年左右。在房地产节节升值的今天，拍卖的价格是肯定比放贷的价格高的，所以这个钱放出去大抵还会收回到口袋里的。正如鲁迅先生笔下描写的: "按一按衣袋，硬硬的还在"(银子)。这便是美国硬钱放贷者 hard money lender 名称的历史由来。

读者可能会问，硬钱放贷人的钱是从哪里来的呢?答案是从周围认识的人筹借来的。许久以来，这些硬钱放贷者散布在美国的各个角落，做着银行不做的生意。从自己熟识的人那里把钱借出来，对自己那片的房屋走势又很了解，对周围修房子的人几乎都能叫得出名字, 放贷出去，安稳的吃着利差, 这富得流油的日子一直持续到2013年初房地产众筹平台的出现。

国内众筹与国外众筹最大的差别在支持者的保护措施上，国外项目成功了，马上会给项目发钱去执行。国内为了保护支持者，把它分成了两个阶段，会先付50%的资金去启动项目，项目完成后，确定支持者都已经收到回报，才会把剩下的钱交给发起人。